Купить жилье в Украине – на рынке снова лихорадка

Несмотря на жаркую пору года, рынок жилой недвижимости не замер в ожидании возвращения всех отпускников с курортов. Все дело в том, что часть украинцев вновь стала рассматривать недвижимость как объект для инвестиций, кого-то «поджимают» жилищные условия, что деваться уже некуда, а кто-то решил приобрести квартиру, пока не вступили в силу новые нормы по оценке недвижимости и ограничению операций с наличными.
Цены: залечь «на дно»!
Как отмечают опрошенные Inpress.ua эксперты, после кризиса в 2009-2010 гг. стоимость недвижимости упала как на первичном, так и на вторичном рынках, но на сегодняшний день цены во многом стабилизировались.
Это, разумеется, не говорит о том, что они достигли «дна», но свидетельствует о «паритете» спроса и предложения, а также о том, что резервы по снижению цен в основном исчерпаны, но несущественно просесть еще могут.
По мнению Александра Охрименко, президента Украинского аналитического центра, в настоящее время идет трансформация интересов покупателя. В этой ситуации самый высокий спрос наблюдается на жилье эконом-класса, которое население может купить без помощи кредитов, и на жилье премиум-класса, которое всегда имеет большой спрос.
А вот жилье бизнес-класса на данный момент оказалось самым слаболиквидным. Потенциальные покупатели не располагают достаточными средствами, чтобы купить его без кредита, а продавцы не готовы продавать его с большими скидками.
Специалисты допускают, что в отдельных сегментах недвижимости цены все же будут снижаться. В частности, по словам заместителя директора по вопросам маркетинга и продаж ООО «Стокман» Олега Приходько, это затронет сегменты наиболее старого и ветхого жилого фонда.
Также снижению подвержены цены «квадратных метров» в квартирах с завышенными площадями, например, в однокомнатных квартирах с общей площадью более 50 кв. м и двухкомнатных от 80 кв. м. Нельзя исключать и незначительного удешевления трех-четырехкомнатных квартир, которые в настоящее время пользуются среди украинцев меньшей популярностью.
По словам руководителя службы маркетинга и продаж ЖК «Новопечерские Липки» Олеси Перчак, стоит говорить не только об определенных сегментах, но и о самих объектах. Так, в жилых комплексах, реализуемых компаниями, которые не приостанавливали строительство во время кризиса, стоимость квадратного метра выросла.
В целом нельзя исключать локальных колебаний стоимости недвижимости (особенно в сторону незначительного увеличения в самом популярном эконом-сегменте). Об этом прямо свидетельствуют и цифры рынка.
В частности, согласно данным консалтинговой компании SV Development, за I полугодие средние цены на киевскую недвижимость (которая, впрочем, не является «эталонным» показателем) на первичном рынке выросли на 2,33% ($40), до $1 758 за кв. м, а на вторичном — на 2,72% ($52), до $1 963 за кв. м.
Кроме того, по тем же данным, за первое полугодие количество сделок по продаже жилья выросло до 14,16 тыс. (+17,7% к аналогичному периоду 2012 года), в т. ч. на «первичке» рост составил 22,7%, а на «вторичке» — 14,3%. Следует отметить, что цифры по оценке рынка недвижимости в разных источниках, мягко говоря, не всегда совпадают.
Подорожание недвижимости отчасти «заложено» и в планах самого государства. Согласно документу «Прогнозные среднегодовые показатели опосредствованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины на 2013 год» стоимость 1 кв. м в Украине в текущем году, по сравнению с прошлым, возрастет на 10,8 %. Напомним, что в 2012 году средняя опосредованная стоимость строительства жилых объектов в Украине составляла 4 696 грн/кв. м.
Впрочем, множество прогнозов динамики цен на недвижимость носят оценочный, т. е. субъективный характер. В интернете уже даже родился мэм применительно к новостям о текущих или прогнозных ценовых параметрах недвижимости как «будеттолькодорожать».
В этой шутке есть доля не только шутки. Риелторы, застройщики и многие другие «причастные» могут рассказывать всякие небылицы, лишь бы увеличить продажи объектов под «соусом» того, что лучше купить сейчас, т. к. в следующем году/месяце/«прямо завтра» все это будет только дороже.
Спрос против предложения
По оценкам руководителя коммерческого департамента компании «Майгер» Максима Долженко, основной объем спроса на жилую недвижимость Украины сосредоточен в сегменте жилья класса эконом, его удельный вес по итогам 2012 года составил около 80%. На квартиры бизнес-класса, как и в 2011 году, приходилось до 15% рынка, на жилье элит-класса — традиционные 5%.
В вопросе оценки спроса на жилье в Украине нужно четко отделять спрос (как желание иметь/купить жилье) и платежеспособный спрос (финансовая состоятельность для приобретения). По данным Госстата, количество семей и одиноких граждан в Украине, пребывающих на квартирном учете, к концу 2012 года составило 1,022 миллиона, что на 62 тысячи меньше, чем годом ранее. Но эта цифра никак не говорит о платежеспособном спросе. Более того, государство своими мерами всячески подчеркивает, что больше бесплатного жилья не будет.
По мнению директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, даже если цены на недвижимость и упадут, что маловероятно, они все равно рано или поздно вырастут. При этом недвижимость можно сдавать в аренду или жить в ней. Эксперт полагает, что сегодня менее рискованно инвестировать в объекты на стадии строительства, нежели класть деньги на депозит в банке. Инвестиции в надежный строительный проект на начальной стадии строительства могут принести доход — 10-15% в год (квадратные метры дорожают пропорционально продвижению строительства).
По словам Александра Охрименко, как правило, украинцы начинают больше покупать жилье, как только наблюдают стабильный курс гривны. Во время девальвации нацвалюты население больше склонно к спекуляциям с валютой и поэтому прохладно относится к покупке жилья. Но как только долгое время курс гривны остается стабильным, а ставки по валютным депозитам снижаются, растет спрос на жилье.
Итак, по оценкам специалистов, основанием для увеличения спроса будет снижение стоимости квадратного метра и повышение благосостояния населения, а также улучшение условий ипотечного кредитования (к примеру, на сегодня в Германии можно взять кредит на покупку жилья под 5-7% годовых, что не идет ни в какое сравнение с 19-24% в украинских банках).
Добиться же этого можно только при стабилизации экономической ситуации и целевых мерах государства по стимулированию строительной отрасли и финучреждений. В настоящее время о таких условиях говорить можно с большой долей условности.
Кроме того, по мнению Александра Охрименко, еще одним фактором, который может повлиять на рынок жилья в Украине, является введение с 1 сентября 2013 года необходимости покупать жилье только за безналичные средства (ограничение наличных операций суммой в 150 тыс. грн).
Это может стимулировать спрос на жилье прежде всего у тех, кто захочет успеть купить или продать недвижимость за наличную валюту до введения запрета. По предварительным оценкам, снижение стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости вследствие ограничения наличных операций в стране в целом составит примерно 10-15%.
Не стоит сбрасывать со счетов и то, что уже с 1 августа начнут действовать новые правила оценки имущества (Кабмин обязал всех, кто занимается его оценкой, получить специальный сертификат), которые автоматически увеличат стоимость покупки квартир.
Следует отметить, что возможно именно этот фактор уже сейчас стал причиной повышения количества сделок на рынке недвижимости, что в целом нехарактерно для летнего сезона. Впрочем, схожая ситуация наблюдалась на авторынке в марте этого года (рост продаж) перед гарантированным «апрельским» повышением цен на автомобили из-за введения спецпошлины на импортные машины.
С другой стороны, в Украине уровень обеспеченности жильем населения очень низок. Можно говорить, что в Украине строится мало жилья, но если бы строили много, то кто бы мог позволить его себе приобрести? При увеличении объемов строительства цены стали были несколько ниже, но никто не сможет отменить себестоимость и различные коррупционные «нюансы», которые влияли на заоблачные цены на недвижимость. Да и после кризиса 2008-2009 гг., когда цены на жилье пошли вниз, увеличились ли продажи жилья? Этот показатель тесно связан с общим развитием экономики, которая сейчас развивается ни шатко ни валко.
По словам Максима Долженко, в этом году наблюдается сохранение девелоперской активности, рынок пополнился новыми проектами, отличающимися от уже существующих на рынке более рациональными планировками и улучшенной инфраструктурой.
Новые проекты запускаются преимущественно крупными девелоперами, которые имеют возможность привлечь серьезные капиталовложения на длительный период, поскольку спрос формируется на жилье в новостройках с высокой степенью готовности.
Переориентация покупательского спроса на первичное жилье, наметившаяся в 2012 г., будет иметь свое продолжение и в 2013 году. Рост доверия к новостройкам обусловлен качественными изменениями на рынке жилой недвижимости. Кстати, специалисты отмечают, что рынку жилой недвижимости не угрожает дефицит предложения. «Только форс-мажорные обстоятельства могут привести к нехватке жилья на первичном рынке. Существующие сегодня принципы ценообразования и строительный потенциал отрасли могут в короткие сроки увеличить предложение на рынке в разы», — подчеркивает Олег Приходько.
Шанс для роста рынка связан с усилиями государства по эффективной реализации своих жилищных программ. «Если бы были реально запущены госпрограммы „Доступное жилье“, „Аренда с выкупом“ и др., а также в несколько раз увеличены объемы финансирования программ ГИУ и Молодежного фонда, это действительно спровоцировало бы ипотечный бум, тогда бы и банки тоже активизировали ипотечное кредитование. В этом случае действительно возможно, что на рынке жилья будет не хватать предложения», — предполагает Александр Охрименко.
В целом, как отмечают опрошенные Inpress.ua эксперты, предложение в настоящее время удовлетворяет существующий спрос и намечается тенденция к увеличению предложения в будущем. Однако 60% сделок по покупке жилья все еще происходит на вторичном рынке и только 40% — на первичном. Причем вторичный рынок с каждым годом становится менее привлекательным для покупателей.
«Уже сегодня в большинстве случаев стоимость квартиры в новом доме значительно превышает стоимость в старом, расположенном в том же районе. Поэтому через несколько лет еще порядка 50% покупателей вторичного жилья будут искать альтернативу на „первичке“. Этому будет способствовать и отсутствие госпрограмм по реконструкции ветхого жилого фонда, и необходимость платить при покупке на вторичном рынке 5% брокеру, нашедшему квартиру, и еще 5%-й налог, согласно новому Налоговому кодексу (при продаже недвижимости оплачивается налог с дохода физического лица — Авт.)», — подчеркивает Александр Попов.
С другой стороны, нужно понимать, что в настоящее время рынок недвижимости остается рынком покупателя, т. к. последних меньше, чем продавцов. «В этом году покупатели стали более внимательно смотреть на качественную недвижимость (особенно это касается именно бизнес-класса) как на единственную альтернативу сохранения и приумножения капитала», — добавляет Олеся Перчак.
Как отмечает Максим Долженко, прогнозируется увеличение спроса на жилую недвижимость в сегменте эконом-класса и снижение в 2013 году спроса на жилье бизнес-класса. Это объясняется увеличением объемов жилищного строительства эконом-класса (10-15% прироста).
Ипотека больше не в фаворе
Следует отметить, что после бума 2006-2008 годов в настоящее время заемщики не жалуют банковские ипотечные кредиты. Причин тому несколько: высокие процентные ставки, плохие «воспоминания» от ипотеки версии 2009-2010 гг. и недостаточный рост доходов населения.
По данным Независимой ассоциации банков Украины, пока ипотека развивается очень сдержанно. По статистике НБУ, доля ипотеки в структуре новых кредитов, предоставленных банковскими учреждениями в течение января-февраля 2013 года, не превышает 1% (по результатам 2012 года этот показатель составил 3,9%).
Впрочем, на начало марта 2013 года удельный вес ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле банковского сектора Украины составил 32%. Средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в течение февраля в нацвалюте, составляла 19% годовых.
Более предпочтительным для заемщиков является вариант рассрочки от застройщиков. Эксперты называют разные цифры относительно доли в структуре продаж рассрочки от застройщиков. По разным данным и оценкам, от 30 до 50% квартир в новостройках, застройщики которых предлагают рассрочку, приобретаются именно таким образом.
Со своей стороны Олеся Перчак отмечает, что в эконом-сегменте порядка 60% квартир реализуются с ее помощью, что связано с тем, что люди приобретают зачастую свое первое жилье. Однако в сегменте бизнес-класса доля приобретений недвижимости в рассрочку от застройщика невысока — порядка 8-10%.
Следует отметить, что рассрочка от застройщиков отчасти более выгодна, чем банковский кредит. «На сегодняшний день — это единственный способ приобрести жилье, не имея всей суммы, необходимой для покупки квартиры. Поэтому такие программы пользуются высоким спросом», — объясняет Александр Попов.
Застройщики, как правило, более лояльно, по сравнению с банковскими учреждениями, относятся к оценке кредитоспособности покупателей (в т. ч. к подтверждению уровня доходов). При этом рассрочка проигрывает ипотеке по срокам кредитования, ведь большинство программ рассрочки рассчитано на относительно короткий срок — как правило, это беспроцентная рассрочка до окончания строительства и, возможно, 1-3 года после этого срока. Рассрочка после ввода объектов в эксплуатацию уже не бесплатна, однако ее стоимость существенно ниже ипотеки.
Впрочем, в плоскости выгоды «кредит/рассрочка» многое зависит от средств, которыми располагает покупатель. Не все готовы внести всю требуемую сумму в один-три года. «Снижение ежемесячной нагрузки на семейный бюджет — всегда востребовано. Данный вопрос необходимо рассматривать в разрезе сумма платежа/срок рассрочки применительно к доходу семьи покупателя, потому как во многих случаях банковский кредит с его высокими процентными ставками, но с гораздо большим сроком погашения может быть более выгодной альтернативой за счет более низкого ежемесячного платежа», — подводит итоги Олег Приходько.
inpress.ua

Источник: ЗА КИЇВ | Прочитать на источнике