Порядок оподаткування продажу нерухомого майна ПДФО та військовим збором

Фахівці Головного управління ДПС у Чернівецькій області роз’яснюють питання щодо оподаткування продажу нерухомості податком на доходи з фізичних осіб та військовим збором у 2022 році.

Згідно змін, які внесено Законом України від 30 листопада 2021 року №1914-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень», при оподаткуванні продажу нерухомості під звільнення від оподаткування (як ПДФО, так і військовий збір) першого протягом року продажу у 2022 році потраплять такі об’єкти нерухомості:

- житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельна ділянка, на якій розташовані такі об’єкти. Також господарсько-побутова споруда та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

- земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення;

- земельна ділянка сільськогосподарського призначення. Яка безпосередньо отримана платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок. Які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також така земельна ділянка, отримана платником податку у спадщину.

Таке звільнення від оподаткування, як і сьогодні, застосовуватиметься за умови перебування майна у власності платника податку понад три роки (крім спадщини).

При цьому дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначатиметься.

Другий продаж такого об’єкта або продаж об’єкта нерухомості, не зазначеного у переліку вище, підлягатиме оподаткуванню за ставкою ПДФО 5 відс.та військовий збір 1,5 відс.

Третій та наступний продаж таких об’єктів або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у переліку вище, підлягатиме оподаткуванню за ставкою 18 відс. ПДФО та 1.5відс. військовий збір.

Але при цьому передбачається, що оподаткований за ставкою 18 відс. дохід від продажу об’єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

- кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

- кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

- витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

- вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

- вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

- витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

- реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

- вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX Податкового кодексу України;

- вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

- витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.

Якщо ж об’єкт нерухомості було подаровано платникові податку, то він вважається придбаним ним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією. Такий розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно. Проте, якщо придбаває таку нерухомість юридична чи самозайнята особа, то такий розрахунок має бути проведено саме покупцем (як податковим агентом).

Закон України від 30 листопада 2021 року №1914-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень», набрав чинності з 1 січня 2022 року.