Конфликтов между членами и правлением ОСМД можно избежать. Если делать все по закону

В Центр «Перспектива», как в правозащитную организацию, очень часто обращаются жители Николаева за консультациями, а иногда уже и за практической помощью, относительно вопросов урегулирования взаимоотношений внутри ОСМД – между членами объединения, между собственниками помещений, между руководством объединения и его членами или собственниками и т.п.

Хочу заметить, что это проблемы не отдельных объединений нашего города — скорее, они носят системный характер, да и год от года количество подобных обращений растет.

Только в этом году за консультациями по решению конфликтных вопросов обращались члены ОСМД «Днепр-3», ОСМД «Волга» и ЖСК «Экватор-2». А все потому, что решением проблемы повышения качества управления ОСМД никто практически не занимается.

Действующее законодательство содержит много норм, которые позволяют наладить такие взаимоотношения эффективно и без ущемления прав сторон. Однако большинство членов объединений или просто собственников помещений, которые находятся в домах ОСМД, а очень часто и руководство объединений не знают, как бесконфликтно и правильно выстроить эти взаимоотношения между собой.

Ведь речь идет не просто об общении между людьми — речь идет о вопросах управления финансами и эффективного содержания собственности.

Основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться, достаточно типичны.
Прежде всего, это несоответствие уставов ОСМД (главного документа объединения, своего рода его конституции!), созданных до 2002 года, требованиям современного законодательства.

Устаревшие уставы не учитывают всех тех изменений, касающихся вопросов управления собственностью, которые произошли за последние годы. И это создаёт серьёзные проблемы в построении взаимоотношений внутри объединения.

Выход здесь только один – приведение действующего устава в соответствие с Законом Украины «Об ОСМД» и Типовым уставом ОСМД, утверждённым Госжилкоммунхозом Украины в 2003 году.

Для этого необходимо утвердить на общем собрании членов объединения новую редакцию устава и провести её государственную регистрацию. Что же касается немногочисленных жилищно-строительных кооперативов, которые ещё остались с прошлых времён, то Закон Украины «О кооперации», вступивший в силу в 2004 году, прямо обязал все кооперативы привести свои уставы в соответствие с его требованиями в течении одного года. Однако этого не сделало подавляющее большинство ЖСК нашего города - их уставы не выдерживают критики и ставят под угрозу интересы жильцов.

Еще один немаловажный вопрос - формирование и утверждение сметы ОСМД, которая является основным финансовым документом объединения. Он должен формироваться ежегодно до 25 декабря и утверждаться исключительно на очередном общем собрании членов объединения.

В эту смету должны входить все утверждённые и предполагаемые расходы ОСМД (оплата услуг и работ по заключённым договорам, зарплата персонала, средства на проведения текущих ремонтов, на устранение аварийных ситуаций и т.п.). Утвержденная смета делится на всех собственников жилых и нежилых помещений пропорционально общей площади помещений, которые им принадлежат.

Других вариантов согласно действующего законодательства нет! Однако часто приходится сталкиваться с тем, что сметы на общих собраниях не утверждаются. Вместо этого руководство объединений ежемесячно вывешивает на подъездах или раздаёт в виде счетов ведомости по каждой квартире с суммами к оплате. Эти суммы вроде бы определяются, исходя из фактических затрат.

Но эффективно проконтролировать эти «фактические затраты» в большинстве случаев не представляется возможным. Есть честные руководители объединений, но, к сожалению, таковы далеко не все. Кроме этого, подобный порядок определения платежей не соответствует законодательству, может создавать трудности для жителей дома в получении льгот и субсидий, на которые они имеют право.

Теперь о финансовой отчетности. Помимо обязательной отчётности перед госорганами, предусмотренной для всех юридических лиц, объединение обязано отчитаться и перед его членами (это тоже норма законодательства). Баланс объединения и годовой отчет о выполнении сметы правление ОСМД должно предоставить на рассмотрение и утверждение общего собрания в конце текущего года или в начале следующего.

Как правило, принятие старой сметы и утверждение новой проходит одновременно, на одном собрании. Однако эта процедура также часто нарушается – годовой отчёт на общем собрании не утверждается или не рассматривается вообще. В таком случае в работу должна включаться ревизионная комиссия или ревизор объединения.

Ведь именно на них возложена обязанность накануне общего собрания провести проверку баланса и годового отчёта и сделать свои выводы, о которых на собрании доложить. В случае же возникновения угрозы интересам объединения или выявления злоупотреблений со стороны должностных лиц объединения ревизионная комиссия (ревизор) обязана инициировать проведение внеочередного общего собрания. Не представление годового отчёта на утверждение общего собрания необходимо расценивать именно как такой случай.

Достаточно часто поступают жалобы по поводу создания ограничений для членов объединения на доступ к документам и информации о деятельности ОСМД со стороны руководства ОСМД. Хотелось бы внести ясность. Члены объединения имеют право свободно знакомиться с протоколами общих собраний и делать из них выписки. Устно, непосредственно во время официального приёма, или письменно получать от должностных лиц ОСМД информацию о деятельности объединения.

Ответ на письменное обращение должен быть дан в течении одного месяца. Кроме того, руководство объединения должно предоставить члену ОСМД (по его требованию) возможность ознакомиться со всеми годовыми отчётами объединения. Но — внимание! - эти права есть только у собственников-членов ОСМД.

Другие собственники помещений, находящихся в доме ОСМД, во взаимоотношениях с объединением (его руководством) имеют права, определённые в договорах, заключённых с ОСМД, или установленные уставом конкретного ОСМД, а также действующим законодательством. В случае нарушения вышеуказанных прав члены ОСМД могут обратиться в ревизионную комиссию, в прокуратуру или суд. Другие собственники могут обратиться в суд или прокуратуру в зависимости от ситуации.

Для избежания конфликтов и оказания практической помощи руководству николаевских объединений в 2006 году в нашем городе была создана городская Ассоциация ОСМД. Уже многие руководители объединений пользуются её услугами. Это даёт им уверенность, что они не нарушают ничьих прав, и позволяет, как говориться, спать спокойно. Ведьуправление чужой собственностью — это большая ответственность.

Михаил Антоненко, председатель Центра «Перспектива», член правления Ассоциации ОСМД г. Николаева

Источник: Mukola.net | Прочитать на источнике