Жильё моё

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства набирает ход, но что на самом деле происходит в отрасли, знают немногие. Чтобы пробить эту информационную брешь, «Вечерка» пригласила на «Круглый стол» специалистов, чиновников и депутатов городского совета. На приглашение откликнулись председатель ассоциации ОСМД г. Николаева Владимир Николайчук, представитель департамента ЖКХ Лариса Зайцева, депутаты городского совета Сергей Карцев, Александр Маликин и Олег Грипас. Коммунальное предприятие ДЭЗ «Пилот» представили директор Николай Войтасик и главный экономист Светлана Асауленко.
Говорили об изменениях законодательства, формах управления многоквартирными домами, скандальном конкурсе по выбору управляющей компании, а начали разговор с вопроса, заданного читателем, специально пришедшим для этого в редакцию: «Расскажите, какими правами сегодня располагает ОСМД?». ВРЕМЯ ОБЪЕДИНЯТЬСЯ
Владимир Николайчук:
Вначале общие цифры. Всего на сегодняшний день в жилой фонд города входят около 3300 домов. Из них в ОСМД находятся чуть больше 600. Но если считать по площади, то это треть жилого фонда.
То, что маленьким домам невыгодно создавать общество совладельцев – заблуждение. Наоборот, им это выгодно. У них нет тех инженерных узлов и коммуникаций, которые приходится дорого содержать. Существует немало примеров малоквартирных домов на Продольных и в центре города, а на Декабристов есть дом на 12 квартир, куда вообще можно ходить на экскурсии.
Олег Грипас:
Назову адрес: Чайковского, 6. В доме всего 18 квартир. Живут одни пенсионеры. Перекрытие третьего этажа обвалилось, канализации нет. Какая управляющая компания возьмет такой груз? А жильцы не потянут, они бедные. Получается, люди находятся в пике.
Лариса Зайцева:
В законе написано, что органы местного самоуправления должны способствовать сохранению жилого фонда города. Для этого и существует программа 90 на 10, где 10% суммы, требуемой на ремонт, вносит ОСМД или управитель по поручению совладельцев дома. Но есть и аварийные ситуации. Они были, есть и будут. Нужно ставить вопрос перед комиссией по ЖКХ об уменьшении доли ниже 10%. И такие прецеденты в Николаеве были.
Владимир Николайчук:
Пике – это если жильцы ничего не будут делать. Если проявят инициативу и самоорганизуются, шансы решить проблему повысятся. Но если будут ждать, что за них кто-то что-то сделает, все так и останется. Я живу в доме, которому уже 118 лет. Представляете, в каком состоянии он ушел из ЖЭКа. И ничего, все решается.
Сергей Карцев:
На моем округе половина домов – многоэтажки. Работают 10 ОСМД. Одно из них – «Пограничная,150» – десять бараков дореволюционной постройки. Я сумел убедить жильцов самоорганизоваться, и дальнейший опыт показал, что сегодня это самая прогрессивная форма управления домом.
КАК ЖЭК К ЛЮДЯМ ПОШЕЛ
Лариса Зайцева:
Еще в 2016 году был предложен порядок списания с баланса многоквартирных домов. Закон тогда оставил всего полгода на проведение конкурса по инициативе местных властей. При этом право выбора для жителей многоквартирных домов всегда оставалось.
К сожалению, процесс организации конкурса затянулся. К слову, форма договора между организатором конкурса и победителем до сих пор в проектах у Минрегиона. Но теперь для того, чтобы муниципалитет помог жильцам найти управителя, должно поступить от них обращение. Конечно, наши граждане инертны, и это позволит ЖЭКам продолжать работать на тех же условиях и с той же малоэффективностью, что и до сих пор. Однако городской бюджет уже не сможет так «дотировать» услугу по содержанию жилья.
Как показывает опыт, люди организуются в двух случаях: для борьбы с кем-то или для борьбы за что-то. Как следствие, никто в департамент ЖКХ не обратился. Тогда мы призвали руководство жилищно-эксплуатационных предприятий самим идти к совладельцам многоквартирных домов и предлагать услуги управителя. Однако большинство не стали этого делать, опять же руководствуясь принципом «поживем-увидим». Лишь КП ДЭЗ «Пилот» откликнулось и еще в мае начало работу с жильцами. Результат налицо – люди самостоятельно выбрали их своей управляющей компанией.
Николай Войтасик:
Мы проводили встречи, давали необходимую информацию, разъясняли, какие перемены происходят в ЖКХ. Говорили, что могут прийти компании даже из других городов, и поэтому нужно определяться, кто им нужен – мы, как бывший ЖЭК, который их обслуживал, или кто-то другой?
Каждый раз на такие встречи приглашали представителей от пяти домов. Потом активисты в своих дворах проводили собрания. На них владельцы приватизированных квартир выбирали старшего по дому – лицо, уполномоченное подписывать протокол. Таким образом, к 4 июля все протоколы уже были готовы. Мы обратились в департамент ЖКХ за консультацией – все ли правильно оформлено? Нам сказали, что все нормально. И пошли как пилотный проект по Кульбакино.
Олег Грипас:
Я избирался по этому округу, и знаю, как Николай Владимирович работает. В то время, как другие бездействовали, он в качестве главного инженера ЖЭКа постоянно работал. Залазил во все ямы, колодцы, подвалы, поднимался на крыши. Он всегда все знал и мог объяснить. Вплоть до того, что пойти домой, взять отвертку и сам сделать, когда не было работников. Поэтому его знают все жители Кульбакино и доверяют. А многим ЖЭКам не доверяют, отсюда и проблемы.
Светлана Асауленко:
Управителями нас выбрали 34 дома: 6 – в Широкой Балке и 28 – в Кульбакино. Мы их и раньше обслуживали, но теперь они получили возможность выбирать.
Мы распечатали закон, сделали копии, раздали всем участникам встреч. Жильцы не знают всех тонкостей. Они спрашивали, что изменится? Мы разъясняли, что теперь учет будет вестись по каждому дому отдельно, и управляющая компания отчитается.
Сергей Карцев:
Здесь ключевое слово – доверие. У меня на территории округа есть два ЖЭКа. Одному люди доверяют, а другому – нет. Причем доверяют на уровне слесаря. На Заводской есть слесарь Коля. У него 35 домов. Его знают, он там живет. Нужно – звонят по телефону и вызывают. То же касается мастера или дворника.
Пример «Пилота» для меня показателен. Вот как нужно было проводить конкурс на всей территории. Почему так не сделали во всем Ингульском районе и в Соляных? Пойдите к людям, встретьтесь. Но не идут, потому что к отдельным ЖЭКам тотальное недоверие. Не хотят с ними люди иметь дело, и можно заводить другие компании, но сначала людям нужно внятно объяснить. Наш народ боится изменений. «Не было бы хуже», – думает он.
О ТАРИФАХ
Лариса Зайцева:
Звонит мне на работу активная жительница. Возмущается: «Мы ни в коем случае не примем этот новый ЖЭК. Слишком высокий тариф нам устанавливают». Я ее пытаюсь успокоить: «Генриетта Анатольевна, никаких проблем. Собирайтесь, самоорганизовывайтесь и выбирайте, с кем работать». Она растерялась: «Как? Вот так просто?».
На теме тарифов много спекулируют. Приводят в пример последний конкурс, называя цифру 6 гривен. А то, что у нас по ЖЭКу «Океан» по нескольким домам был тариф 7,8 гривны, никто громко не заявлял. Но вернусь к 6 гривнам. Напомню, что сейчас тарифы подомовые. В одних домах – 3,86, в других – 4,15, а есть и 6,80. Высотки свыше 12 этажей в обслуживании дороже, и поэтому там тариф еще выше.
Раньше все это ложилось на территорию, распределялось по домам, и люди платили одинаково, независимо от того, 2 этажа в доме или 9.
Светлана Асауленко:
Когда проводили встречи, рассказывали людям, какие услуги оказываем, сколько это стоит, и что они могут нам заказать сами как управляющей компании. Хотите – будем делать уборку подъездов. Это в тариф не входит. Мы посчитаем, дадим цифры, и вы определяйтесь.
Тот тариф, который будет действовать с 1 июля, не включает затраты на текущий ремонт. Итого цена тарифа выходит от 3 до 4 гривен. По-старому это называется квартплатой. По новым правилам, предусмотренным законодательством, в эту сумму входят только расходы на содержание или управление домом. Плюс к этому вознаграждение управителю. В нашем случае это 10%, о чем мы проинформировали людей.
Что касается расходов на текущий ремонт, то их финансирование будет осуществляться с отдельного субсчета. На какие работы – решают жильцы. Мы, к примеру, можем предложить поменять кровлю. Они вправе сказать: «Нет, нам важнее поменять трубы». Главное, чтобы они пришли к общему согласию. Тогда деньги будут накапливаться на субсчете и тратиться только на это.
Лариса Зайцева:
Хочу обратить внимание, что в этих домах ОСМД еще не созданы, но все решения по управлению могут принимать собрания жильцов. Для правомочности решений по использованию собранных средств необходимо согласие совладельцев не менее 75% от общей площади дома.
Каждый год управитель будет давать жильцам информацию о том, сколько денег накопилось на счету, и предлагать: на эту сумму мы можем сделать одно, но вы можете ее не использовать, и, накопив еще, в следующем году заказать нам другое. Это может быть взнос в программу 90 на 10, ведь управляющая компания имеет право не только представлять совладельцев дома в этой программе по их поручению, но даже представлять их интересы в суде. Соответствующие полномочия должны быть включены в общий договор.
Владимир Николайчук:
Опыт показывает, что при создании ОСМД в большинстве случаев у вошедших в него жильцов ожидания завышены. В первую очередь, это ремонты, которые ЖЭК никогда не делал. Поэтому председателям в первое время приходится торопиться с исполнением ремонтов, или с реализацией накопившихся проблем за всю историю существования дома.
В Николаеве в среднем по ОСМД сумма взносов на содержание дома составляет от 3,7 до 5 гривен. Есть и по 7, и даже по 10 гривен, но в эту сумму люди уже заложили расходы на капитальный ремонт.
Лариса Зайцева:
Принятым законом о жилищно-коммунальных услугах оговорено, что оплачиваются качественно выполненные услуги. Если же какие-то из услуг не оказаны, совладельцы дома составляют акт и делают перерасчет.
Владимир Николайчук:
В 2016 году создание ОСМД в 244 домах было вызвано мотивацией жильцов. Их подстегивал страх, что за них примут решение, как содержать их дом. Но уже в феврале следующего года мотивация закончилась с решением депутатов об исключении текущего ремонта из тарифа ЖЭКа.
В результате те, кто колебался, объединяться в ОСМД или нет, поняли, что с ЖЭКом можно жить еще достаточно долго. Да, ничего не делается, но зато мы будем меньше ему платить.
Уверен, что новое законодательство и конкурсы по выбору управляющих компаний вернут мотивацию жильцов к самоорганизации.
КОНКУРС ПО ВЫБОРУ УПРАВИТЕЛЯ: ЗА И ПРОТИВ
Сергей Карцев:
Вся ситуация, которая произошла с конкурсом, всколыхнула и население, и ЖЭКи. Для того, чтобы зарабатывать, нужно что-то делать, организовывать или работать с населением. При этом я твердо придерживаюсь мнения, что такой большой кусок города нельзя было отдавать одной компании. Нельзя забывать и о социальной защите. Для тех людей, кто сегодня ютится, жилищно-коммунальный удар должен быть мягким. С другой стороны, в этом вопросе не может быть так называемого возврата к социализму. Необходимо переходить на реформаторские рейки, но этому должна была предшествовать информационная атака. Меня, мягко говоря, очень не устроила та кулуарщина, которая была допущена в процессе его проведения. Все остальное – это уже производные от того, как пошло. В результате хорошая идея реформирования ЖКХ была дискредитирована.
Александр Маликин:
Люди должны почувствовать потребность в улучшении жилищно-коммунальных условий и получить доступ к качественным услугам. На этом рынке должна быть создана конкуренция.
Теперь о конкурсе. Создана комиссия по проверке того, что произошло. На работу ей отведен двухмесячный срок. И хотя рано делать окончательные выводы, невооруженным взглядом видны процедурные нарушения. Речь идет о заключении примерно 900 договоров, заключенных от имени совладельцев многоквартирных домов. Это практически две трети Николаева.
Вызывает вопросы и прозрачность конкурса. На мой взгляд, принцип конкуренции был нарушен. Ну и, конечно, цена. Она в полтора раза выше средней по городу, а это может больно ударить по людям.
Мы не знаем эту компанию. Если говорим о наших коммунальных предприятиях, то депутаты понимают, что существует определенный алгоритм их контроля со стороны общины.
Я уверен, что вся эта история закончится судебными разбирательствами, и они могут затянуться. А согласно подписанным договорам, уже с 1 сентября компания-победитель должна приступить к обслуживанию жилищного фонда. В этих условиях руководители ряда ЖЭКов вынуждены предупреждать своих сотрудников, что через 2 месяца они могут быть уволены. Эти люди попали в непростую ситуацию. Вот почему мы намерены опротестовывать принятые решения.
Лариса Зайцева:
Информационная атака, о которой говорит Сергей Николаевич, как раз должна была проводиться жилищно-эксплуатационными предприятиями. На протяжении всего года на всех совещаниях им говорилось: «Ребята, идите к людям. Проявите в эти оставшиеся полгода себя так, чтобы жильцы вам поверили». Когда чиновник идет к человеку, доверие к нему меньше, чем к слесарю или главному инженеру.
Олег Грипас:
Я, наверное, был единственный депутат, который выступил за появление в Николаеве иногородней компании. Когда я был в Прибалтике, своими глазами увидел, как это делается. Мне очень понравилось и захотелось на нашем рынке конкуренции. Пожалуй, не стоило им на конкурсе отдавать половину города. Дали бы какой-то один район. Пусть бы показали, как умеют работать. А, может, не смогли бы показать. В любом случае, конкуренция возросла. А то наши жилищно-эксплуатационные предприятия, в основном, лежачие. Им нужен пример.
С другой стороны, нужно учитывать настроения самих жильцов. Есть городские программы софинансирования ремонтов многоквартирных домов, но многие опасаются, не хотят платить, думают по старинке: есть ЖЭК, и он когда-то сделает. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
9 июня 2018 г. вступил в действие Закон №1581-д «О жилищно-коммунальных услугах», который эксперты и политики назвали ключевым шагом для реформирования отрасли.
Что случилось?
Новый закон касается всех украинцев, но больше всего горожан. Он устанавливает новый порядок заключения договоров на получение комплекса жилищно-коммунальных услуг – водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, вывоз мусора, услугу управления домом и тому подобное.
Речь идет о регулировании отношений между жителями и теми, кто предоставляет жилищно-коммунальные услуги. Документ призван перевести эти отношения в рыночную плоскость и предоставить новые возможности совладельцам домов.
Что изменится?
Закон предусматривает, что на рынке коммунальных услуг будет только трое игроков, которые уже упоминались выше – это потребители, то есть жители квартир, управляющие и исполнители коммунальных услуг. В частности, речь идет о компаниях, которые поставляют горячую и холодную воду, газ, электроэнергию, вывозят мусор и прочее.
Потребитель может быть индивидуальным, то есть каждый житель в доме отдельно, и коллективным – юридическое лицо, объединяющее всех совладельцев в доме и действующее в их интересах (ОСМД).
Кто такие управляющие?
Управляющим многоквартирного дома может быть компания (юридическое лицо) или специалист (физическое лицо-предприниматель), которые предоставляют услуги по управлению домом на основании договора с совладельцами этого дома. Основная функция управляющего – обеспечить надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд, надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории.
Что будет с ЖЭКами?
ЖЭКи в понимании нового закона могут быть управляющими. Все зависит от воли и активности совладельцев. Если они желают самостоятельно выбрать другого управляющего, чем тот ЖЭК, что сейчас предоставляет услуги, согласовать с ним перечень работ и услуг, и соответственно цену, закон дает таким совладельцам все возможности для реализации этого желания.
Кто будет решать, сколько будет стоить услуга?
В целом цена на услугу по управлению не будет регулироваться на государственном уровне. Ее будут определять жители вместе с управляющим на этапе заключения договора. Предполагается, что конкуренция будет стимулировать управляющих снижать цены на свои услуги. Фактически, цена будет зависеть от расходов на содержание многоквартирного дома и придомовой территории, а также размера вознаграждения управляющего.
Кто будет подписывать договор?
В Законе предусмотрены несколько вариантов заключения договора с управляющим. Совладельцы дома могут договориться на собрании, выбрать управляющего и делегировать от себя представителя, который от имени жителей подпишет договор.
Если в доме уже создано ОСМД и совладельцы хотят часть или все функции по управлению передать управляющему, то договор с управляющим подписывается председателем ОСМД.
Если ОСМД нет, и совладельцы дома не проявляют инициативы по найму управляющего, то его с соответствующим обращением совладельцев назначает муниципалитет на основе конкурса. А договор с управляющим подписывает уполномоченное лицо органа местного самоуправления.
В настоящее время действуют заключительные положения Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», где указано: «В случае, если в течение одного года со дня вступления в силу настоящего Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом».
Кто в Николаеве организует конкурс для домов, которые не определились с формой обслуживания?
Исполком Николаевского городского совета своим решением от 19 сентября 2016 г. № 845 назначил департамент ЖКХ организатором конкурса именно для таких домов.
Подготовил Игорь Данилов.
Фото Александра Сайковского.

Источник: Вечерний Николаев | Прочитать на источнике