Нормативная денежная оценка земель города: в чем проблема и как ее решить?

Тем, кто платит или не платит за землю, кому налоговые органы начисляют земельную плату и для кого она непомерно велика, кто не желает мириться с введением в действие Николаевским горсоветом в нарушение законодательства нормативной денежной оценки (НДО) земель города, граждан и юридических лиц, эта статья может быть интересна.
Я – Олег Абрамов, с 1992 г. занимаюсь земельной реформой в г. Николаеве, в настоящее время – специалист в сфере земельных отношений, оценщик земель, в прошлом – инженер-кораблестроитель, депутат городского совета двух первых постcоветских созывов, председатель земельной комиссии горсовета.
Для меня очевидно, что нынешняя НДО земель города, которая является главным документом для расчета размеров платы за землю собственниками и пользователями земельных участков, принята и введена в действие с нарушением ст. 19 Конституции Украины, ряда норм Налогового кодекса и законодательства. Есть и нарушения разработчиком действующих законов, норм, правил, да и просто ошибки. Итог – превышение в разы значений НДО земельных участков на основе новой НДО земель города в сравнении с применявшимися органами власти ранее – до 01.01.2011 г. (они рассчитывались на основе НДО земель города, утвержденной в 2000 г.).
Не пересказывая всех нюансов процесса принятия, введения в действие, применения ее для осуществления платы за землю с собственников и пользователей земельных участков в период с 2011 г. по настоящее время, отметим только то, что разработчик технической документации по НДО земель города использовал некачественно подготовленные исходные данные относительно структуры земель, численности населения города, были допущены ошибки при внесении в НДО утвержденных Порядком НДО диапазонов значений коэффициентов локальных факторов вместо конкретных их значений, как того требуют нормативные документы, применения вместо индексации затрат на создание инженерной инфраструктуры города по коэффициентам индексации основных фондов коэффициентов удорожания работ в строительстве и т.д. и т.п.
Все это установлено с участием местных оценщиков земель, в основном, «втемную», т.к. техническая документация по НДО земель города была закрыта от местных специалистов и плательщиков платы за землю грифом «Для служебного пользования». В совокупности ошибки привели к росту платы за землю примерно в три раза. Николаев уже давно не пятисоттысячник, и коэффициенты, учитывающие этот показатель, завышали базовую НДО земель города на четверть, а использованная неправильная структура земель завышала ее еще на столько же. Применение максимальных значений коэффициентов локальных факторов увеличивало НДО участков еще на четверть. Но главное завышение давала неправильная индексация затрат на создание инженерной инфраструктуры города: коэффициент удорожание работ в строительстве в период с 2000 г. по 2010 г. вырос до 4,75, тогда как индексация основных фондов выросла только до 1,79.
В 2011 г. разработчик признал замечания и за дополнительную плату внес изменения в техдокументацию НДО земель города. А горсовет, повторив те же процедурные ошибки, в несколько приемов окончательно её утвердил только 01.03.2012 г.
В 2011-2013 гг. областное управление земельных ресурсов «штамповало» извлечения, якобы из НДО земельных участков, которые в нарушение ст.ст. 20, 21, 23 Закона Украины «Об оценке земель» не составлялись, не проходили экспертизу и не утверждались горсоветом.
В 2013 г. одним предпринимателем, желающим платить законную плату за земельный участок, рассчитанную по правильной НДО и принятой без нарушения Конституции и регуляторных актов, был подан административный иск. И суд его удовлетворил.
Административный суд выявил процедурные нарушения со стороны горсовета при принятии и утверждении НДО земель города ст. 19 и 57 Конституции Украины, Закона «Об основах регуляторной политики», ст. 59 Закона «О местном самоуправлении» в части недоведения до плательщиков земельного налога показателей НДО земель города, по которым рассчитывается сам налог и плата за аренду участков. Городской совет не организовал проведение общественных слушаний и обсуждение НДО, извлечения из НДО земельных участков составлялись без выполнения их НДО, а конкретные значения коэффициентов локальных факторов для Николаева разработчик не определил, а подал их диапазоном от минимума до максимума, как это было утверждено в Порядке нормативной денежной оценки для земельных участков всей Украины.
В результате суд решил, что действия управления Госземагентства в Николаевском районе Николаевской области при выдаче уведомлений-поручений были противоправными, извлечения и уведомления-поручения постановлением Николаевского окружного админсуда от 03.09.2015 г. были отменены. Данное постановление суда не обжаловалось и вступило в законную силу в октябре 2015 г.! Был уже избран новый городской глава и «новые-прежние» депутаты, которые по взмаху руки местных «чечетовых» многократно в 2011 г. и в 2012 г. утверждали беззаконие.
Истец ставил задачу признания незаконными только ошибки разработчика в части конкретных для Николаева коэффициентов локальных факторов, признания незаконной разработки извлечений без разработки самих НДО участка, признания незаконным уведомления-поручения только по своему земельному участку, но не признания недействительной всей НДО земель города. В то же время без конкретных значений коэффициентов локальных факторов для Николаева определить НДО любого участка, на который распространяется действие хотя бы одного локального фактора, невозможно в принципе. А это значит, что практически ни один земельный участок после 01.01.2011 г. правильной НДО не имеет, и определить правильно размер платы за землю – невозможно.
Это должны были признать горсовет, управление Госземагентства и налоговые органы, ответственные за правильность начисления и полноту перечисления платы за землю в Николаеве. Утверждение и введение в действие неправильной НДО земель города, начисление и взимание платы за земельные участки по неправильным извлечениям на протяжении уже шести лет – позорный факт в деятельности Николаевского горсовета нескольких созывов, их исполкомов и городского земельного управления.
Такое положение с НДО земель города и НДО земельных участков необходимо исправить как можно быстрее, дабы прекратить взимание платы за землю по неправильным НДО, а тем, кто не мог платить повышенную плату, – избежать суровых санкций фискалов.
Горсовет, ошибочно полагая, что НДО земель города необходимо обновлять не реже, чем раз в 5-7 лет, решил заказать новую НДО земель города, но оставил без исправления ситуацию, уже сложившуюся, начиная с 2011 г. с платами и долгами всех плательщиков за землю. На самом деле норма Закона «Об оценке земли» по периодичности составления НДО касается НДО конкретных земельных участков. Для учета экономической ситуации в государстве достаточно ежегодной индексации НДО земельных участков, предусмотренной ст. 289 Налогового кодекса. Затраты на новую НДО земель города составят 2-3 млн. грн. Однако этих трат можно избежать, поскольку составление НДО земельного участка по истечению 5-7 лет для учета возможных изменений локальных факторов выполняется за счет землепользователей и собственников земли, а индексация НДО участков вообще проводится бесплатно.
В принципе, разработчик обязан отвечать за качество своих работ и исправить ошибки, отразившиеся на каждом жителе города. Для установления этого факта необходимо как можно быстрее снять гриф «ДСП» с технической документации по нормативной денежной оценке земель Николаева. Это поможет оценщикам земель, служащим и депутатам горсовета правильно спланировать меры по приведению НДО земель города и НДО всех участков в соответствие с действующим законодательством.
Сможет ли «обезглавленный» горсовет решить эту сложную, затянувшуюся проблему? Если мои предположения окажутся ложными, я принесу извинения разработчику и горожанам. Однако я уверен в своей правоте и в том, что исправление ошибок приведет к экономии средств горожан. А потери бюджета необходимо компенсировать привлечением к плате за землю нынешних неплательщиков с самыми большими оборотами средств! Цена вопроса: в период 2011-2016 гг. с плательщиков платы за землю и с простых граждан собрали незаконно более 600 млн. грн. Дальше такое в городе, некогда считавшемся высокоинтеллектуальным центром, населенным достойными гражданами, продолжаться не может. Община и городской совет такое положение должны исправить.
Олег Абрамов,
заместитель председателя экспертно-общественного совета при Николаевском
горисполкоме,
оценщик земель.

Источник: Вечерний Николаев | Прочитать на источнике