Виталий Болотний: «Если мы осознанно возьмем управление домом в собственные руки, то все у нас должно получиться»

Возможно, многие наши читатели об этом не знают, а должны бы. В мае Верховная Рада приняла Закон «Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме», который напрямую касается очень многих украинцев, в том числе и николаевцев. Тогда, в мае, спикер Владимир Гройсман заявил, что этот закон полностью разрушит монополию ЖЭКов. С другой стороны, часть экспертов считает, что единственная новация закона заключается в том, что государство переложит расходы на содержание старых многоэтажек на плечи их жителей, отказавшись от капремонтов и ничего не инвестируя в обновление жилфонда. Что же это за закон, к котором идет речь, какие основные новации он предусматривает? С этим и другими вопросами корреспондент «ВН» обратился к начальнику управления по использованию и развитию коммунальной собственности Николаевского городского совета Виталию Болотнему.
– Виталий Владимирович, принятый парламентом Закон «Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме» одни хвалят, другие – критикуют. Итак, что это за закон и как он коснется простых горожан?
– Да, действительно, многие специалисты едины в своём мнении, что данный документ разрушит исторически сложившуюся монополию ЖЭКов, а в последнее время – и частных субъектов хозяйствования, по содержанию и обслуживанию жилого фонда. При этом они отмечают, что новый закон учитывает интересы всех совладельцев (т.е. владельцев жилья и других помещений, находящихся в доме), определяет их права, обязанности и ответственность по управлению домом.
Законом предусмотрено, что наиболее важные решения по распоряжению и управлению общим имуществом будут приниматься большинством голосов совладельцев. Они до 1 июля 2016 года должны определиться по форме управления для своего дома. Это может быть или организация совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) или иная управленческая форма. Кстати, закон предусматривает внесение изменений, в частности, к Закону «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», которым отменяется искусственное разделение совладельцев на членов и «не членов» объединения, устраняется понятие «балансодержатель».
Можно обойтись и без создания ОСМД – совместно определиться по управителю или управляющей компании, которая возьмёт на себя все заботы по эксплуатации дома. Если же люди не определятся в указанные законом сроки – до 1 июля 2016 года, городской совет сам назначит им управителя сроком на один год. Вместе с тем, жильцы в любой момент при невыполнении условий договора могут отказаться от его услуг и самостоятельно решить кто, и как будет управлять их домом.
Вы также правы и в том, что не все депутаты Верховной Рады и эксперты разделяют необходимость принятия такого закона. К сведению, за этот закон проголосовало 256 депутатов, что, конечно, далеко до значительного большинства.
К примеру, неоднозначно воспринимаются ликвидация понятия «балансодержателя», отсутствие подзаконных актов типового договора с управителем и в целом об управлении домом, защиты от необоснованного роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги и др.
Сегодня, когда значительно выросли тарифы на услуги ЖКХ, все больше потребителей начали задумываться, что им нужно делать, чтобы платить меньше. Новый закон закрепляет за всеми нами уже не право, а обязанность думать, как эффективно управлять собственным многоквартирным домом. В этом, на мой взгляд, и есть его положительное значение.
– Получается, что теперь все владельцы квартир в домах местных советов будут считаться совладельцами дома – его помещений (подъезды, чердаки, подвалы, колясочные и т.д.), технических сетей и оборудования, а также земельного участка, где он расположен. Как это будет реализовано на практике? Будут ли жильцы собственниками придомовой территории? Смогут ли они выделить свою долю в натуре и продать её кому-либо отдельно от жилья? Как будет определяться ставка земельных платежей?
– Принятый закон ещё раз подтвердил тот факт, что собственники квартир в многоквартирном доме являются также и совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. В связи с этим, они несут обязательства участия в общих затратах по содержанию дома и придомовой территории соответственно к своей доле в имуществе дома. Иными словами, вспомогательные помещения передаются в общую совместную собственность совладельцев бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. Закон также определяет, что общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре части из общего имущества многоквартирного дома.
Иногда при определении собственника нежилого помещения возникают недоразумения в связи с вольным трактованием понятий – какие помещения относятся к вспомогательным, а какие – к нежилым. Между ними есть существенная разница. Так, вспомогательные помещения – помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания. Нежилые помещения – изолированные помещения в многоквартирном доме, которые не принадлежат к жилищному фонду и являются самостоятельным объектом недвижимого имущества. Так вот, нежилые помещения в общую совместную собственность жильцов дома не передаются. Это важно понимать, чтобы в будущем избежать недоразумений!
Теперь о том, что касается земельных участков. В настоящее время в соответствии с Земельным кодексом, участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников. То есть, действующим законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность или предоставление в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами лишь ОСМД либо предприятиям, организациям, учреждениям, которые осуществляют управление этими домами.
Взимание платы за землю производится в порядке, определенным Законом Украины «О плате за землю». В частности установлено, что за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из них пропорционально их доле в собственности на здание. Эта доля определяется соотношением общей площади помещения к совместной площади всех квартир и нежилых помещений в доме. Насколько мне известно, Кабинетом Министров готовится ряд подзаконных актов во исполнение Закона Украины «Об особенностях осуществления прав собственности жителей многоквартирных домов», в том числе и проект постановления, которое позволит вывести землю из-под многоэтажек и придомовую территорию непосредственно в собственность жильцов дома.
– Закон гласит, что жильцы могут управлять домом, создав ОСМД, посредством общих собраний или наняв управляющую компанию (управителя). Что будет, если к 1 июля мы не создадим ОСМД, не проведем общего собрания и не наймем управителя? Кто будет управлять домом? Какое общее собрание жильцов будет считаться легитимным?
– Жилищное хозяйство города, по состоянию на 01.01.2015 года, представлено 41437 домовладениями. Из них, 38120 домов частной собственности, 59 домов – ведомственный жилой фонд, 250 домов, которые обслуживают ОСМД и ЖСК, и 3008 – находящихся в общей совместной собственности совладельцев и числящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций.
Нужно отметить, что создание ОСМД в городе идет очень медленно. На мой взгляд, причин несколько. Основные из них – недостаточное ознакомление жильцов домов с этими вопросами, во многих случаях отсутствие инициативных жильцов, которые имели бы желание взять на себя полномочия и ответственность за управление домом (большинство домов требуют капитального ремонта), несовершенная законодательная база, отсутствие достаточной финансовой поддержки со стороны государства и другие.
Тем не менее, законодатель предоставил совладельцам время до 1 июля 2016 года для того, чтобы они определились с формой управления многоквартирным домом. В случае, если в течение этого срока совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управителем, назначаемым на конкурсных принципах горсоветом. В этом случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, определенном Кабмином, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполкома горсовета, по решению которого назначен управитель. Если за один месяц до окончания отмеченного срока ни одна из сторон не сообщит в письменном виде другой стороне об отказе от договора, договор считается продолженным на очередной однолетний срок.
– Не получится ли, что органы местного самоуправления определят домам таких управителей, которые будут брать с жильцов квартплату по максимальным тарифам, а на обслуживание дома передадут все тем же старым ЖЭКам? В итоге тарифы вырастут, но качество обслуживания жилья, как и прежде, останется низким?
– Если функции по управлению домом переданы управителю, то отношения по управлению регулируются договором, заключенным между совладельцами (объединением) и управителем. Его условия должны отвечать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Думаю, что помимо типового договора с управителем, хорошо было бы принять отдельный закон об управлении домом, где следует четко прописать права, обязанности, а главное – ответственность управителя перед совладельцами, а также механизм его замены. Естественно, предварительно нужно все это всенародно обсудить.
В Николаеве с этой целью за счет средств городского бюджета департамент ЖКХ проводит обучение инициативных жителей многоквартирных домов по программе повышения квалификации председателей и членов правлений объединений совладельцев многоквартирных домов и для получения квалификации «руководитель многоквартирного жилого дома». За все время работы курсов прошли обучение более 150 человек. На их базе создан банк специалистов, которые могут быть привлечены в качестве управителя домом.
– Правда ли, что раньше у собственника квартиры в ОСМД был один голос на общем собрании, а теперь количество голосов будет зависеть от площади жилья, находящегося в собственности?
– Да, это так. Действительно, с учётом изменений, внесенных в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», теперь каждый совладелец (или его законный представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное к части общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) или нежилых помещений, общая площадь которых представляет более чем 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительных собраниях имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которые находятся в его собственности.
При подведении результатов голосования решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.
– Допустим, в доме есть помещения, которые городская власть сдала в аренду. Дом становится собственностью жильцов. Кто будет получать арендную плату – город или жильцы?
– В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» к исключительной компетенции общего собрания совладельцев принадлежит принятие решений о передаче в аренду объектов, которые находятся в общей совместной собственности совладельцев, физическим и юридическим лицам. А нежилые помещения, функциональное назначение которых не связано с обслуживанием дома и придомовой территории, которые не принадлежат к неделимому и общему имуществу, но являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, не становятся общей совместной собственностью совладельцев многоквартирного дома. Поэтому они остаются в собственности или полном хозяйственном ведении городского совета или предыдущего собственника дома, который вправе распоряжаться этим имуществом, если такое имущество на момент начала приватизации имело соответствующий технический паспорт и инвентаризационную опись. Если же оно не было надлежащим образом паспортизировано и инвентаризировано на момент начала приватизации жилых помещений, тогда оно принадлежит к общему имуществу совладельцев, изменение его назначения должно проводиться с согласия совладельцев дома.
Получение согласия объединения совладельцев многоквартирного дома на передачу в аренду собственником тех нежилых помещений дома, которые являются объектами гражданско-правовых отношений, а также надлежащим образом паспортизированы и инвентаризированы, не предусмотрено действующим законодательством, поскольку объединение не является их совладельцами. Собственники нежилых помещений являются совладельцами дома и заключают с другими совладельцами соглашение или договор о совместном владении домом и долевом участии в затратах на его содержание, в котором оговариваются права и обязанности сторон. Неотделимой частью соглашения является в том числе и распределение затрат на обслуживание и ремонт дома, а также содержание придомовой территории.
– Какова процедура снятия домов с баланса местных советов?
– Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны понимать, что многоквартирных жилых домов коммунальной формы собственности в городе больше нет. Отдельные квартиры в этих домах – да, есть, отдельные нежилые помещения – да, тоже есть. Но в целом же многоквартирный жилой дом находится в общей совместной собственности совладельцев.
Теперь о балансодержателе. На сегодня таковым, как правило, является субъект хозяйственной деятельности по обслуживанию и содержанию жилищного фонда. В настоящее время в городе действуют 17 таких субъектов, из них 9 созданы на базе коммунальной собственности, 8 – частной.
Вообще понятие балансодержатель дома, жилого комплекса, здания рассматривается как собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законом отчетность, производит расчеты средств, необходимые для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию в соответствии с законодательством. В новых, послеприватизационных реалиях балансодержание следует понимать как особый вид услуги, которую балансодержатель оказывает жильцам дома и территориальной громаде. Фактически многоквартирный дом для балансодержателя рассматривается как некая статистическая единица, необходимая для учета жилищного фонда. Поэтому балансодержателя можно назвать субъектом хозяйствования, за которым такая статистическая единица «закреплена».
В соответствии с Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», Кабинету Министров поручено разработать порядок списания с баланса министерствами, другими центральными органами исполнительной власти, государственными предприятиями и органами местного самоуправления многоквартирных домов, в которых расположены помещения частной и других форм собственности. Минрегионом был разработан и обнародован порядок списания с баланса многоэтажек. Суть его заключается в создании комиссии, которая перед списанием проводит технический осмотр дома и составляет соответствующий акт о списании многоквартирного дома. Утвержденного порядка или положения по этому вопросу до настоящего времени нет. Соответственно, нет пока что и конкретных сроков.
При всем при этом Николаевский городской совет и, в частности, наше управление на протяжении последних лет пяти проводит работу по списанию с баланса, но только квартир, и только в одноэтажном жилом фонде. В настоящее время эта цифра приближается к трем тысячам.
Такой подход государства к проблемам многоквартирных домов дает возможность каждому дому самостоятельно избирать форму управления и хозяйственного субъекта обслуживания.
– Понимаю, что вопрос тарифообразования не совсем к вам, но всё-таки... Допустим, совладельцы дома проголосовали за невероятно высокий тариф. Как быть с субсидией? Есть ли какой-то граничный, экономически обоснованный тариф для начисления субсидии или его можно вздувать до бесконечности? Ведь тут есть своя логика: чем выше тариф, тем больше денег от государства совладельцы дома получат в качестве жилищных субсидий.
– Вопрос, действительно, не к нашему управлению, но я все же постараюсь ответить.
В соответствии с действующим законодательством для ОСМД действительно существуют граничные тарифы на обслуживание жилья, по которым предоставляются субсидии. Об этом, наверное, в Николаеве не знают даже многие члены ОСМД, не говоря уже об остальных жителях многоквартирных домов. Для жильцов домов без лифтов и первых этажей домов с лифтами граничный тариф у нас в настоящее время составляет 1,75 грн./кв. м, а для жильцов домов с лифтами (выше первого этажа) – 2,20 грн./кв.м. Если установленные ОСМД тарифы превышают установленные суммы, для получения из бюджета полной компенсации по жилищным субсидиям объединение совладельцев должно доказать экономическую обоснованность своих более высоких тарифов и утвердить их решением горисполкома.
С вступлением нового закона в силу аналогичный порядок будет действовать для всех. С 1 июля 2016 г. расчетом тарифов и доведением их экономической обоснованности будут заниматься ОСМД (там, где они созданы), управляющие компании или управители дома.
– И в завершение: каково ваше личное отношение к данному законодательному акту?
– Как это обычно бывает, у данного закона есть и свои критики, и свои сторонники. С одной стороны, люди получают больше прав, с другой – больше ответственности. С одной стороны, все расходы по ремонту и содержанию дома ложатся на жильцов, с другой – они теперь будут видеть, куда идут их средства, будут более заинтересованы в контроле тарифообразования и качества оказанных жилищно-эксплуатационных услуг, им не нужно будет стоять в многочасовых очередях в ЖЭКах. Если мы перестанем мечтать и думать, что кто-то посторонний всё должен делать за нас, если мы сами осознанно возьмем управление домом в собственные руки, то всё у нас должно получиться.
Беседовал Станислав Козлов.

Источник: Вечерний Николаев | Прочитать на источнике