Защитить недвижимость: миссия выполнима!

Несколько лет назад в Украине была предпринята попытка проведения реформы БТИ. Одна из главных ее составляющих – передача полномочий по регистрации прав на недвижимость от БТИ к Укргосреестру, а также демонополизация рынка технической инвентаризации. Прошло время, уже можно подвести результат «реформаторства» предыдущей власти. Стал ли процесс продажи и перехода прав собственности проще для обычных горожан и бизнеса? Об этом мы решили побеседовать с новым руководителем КП «Николаевское межгородское бюро технической инвентаризации» Владимиром Рыжиком.
– Смысл и направленность реформы изначально были благими, - уверен Владимир Иванович. – Любое упрощение, ускорение, либерализация – желанны и необходимы. Особенно если в результате мы получим эффективный механизм без коррупции, с функционирующим публичным реестром. Но, к сожалению, в данном конкретном случае новая система сохранила все недостатки старой, творчески дополнив их новыми проблемами, такими, как множественность реестров, волокита, отсутствие правовых гарантий безопасности прав собственника.
– Чем же рискует покупатель недвижимости, регистрируя свои права по новой системе?
– С одной стороны, сегодня можно просто прийти к нотариусу и «закрыть сделку» за день. Это, казалось бы, хорошо. Но информацию о продаваемом объекте недвижимости из БТИ, как раньше, нотариус не требует. Хотя граждане могли бы у нотариуса поинтересоваться: а что же им, собственно, продают – полноценное право собственности на объект или «кота в мешке»?
Покупатели вправе заказать новую инвентаризацию, но только потом, после нотариального удостоверения договора купли-продажи и приобретения права собственности. А «потом» может выясниться, что имеются отличия в параметрах объекта, или, еще хуже, что продавец вообще продал чужой объект. Такой случай произошел недавно в Николаеве, на ул. Советской, где недобросовестный сосед присвоил нежилые помещения магазина. Заказав у одного из частных субъектов хозяйствования техпаспорт на не принадлежащее ему помещение, псевдособственник через ГАСК ввел достроенные торгово-офисные помещения в эксплуатацию, легко получив на них свидетельство о праве собственности в Укргосреестре. При этом никаких реальных действий по выявлению настоящего собственника, по проверке правильности замера площадей помещений при получении правоустанавливающего документа - произведено не было. Никто даже не поинтересовался юридическим адресом этой фирмы. И только в декабре 2014 г. от органов следствия потерпевшие узнали, что по этому адресу числятся автомойка и автомагазин. Если бы проводилась проверка объекта до заключения сделки, такого бы не случилось.
Этот конкретный пример свидетельствует, что реформу института технической инвентаризации нужно было проводить без потери качества экспертизы, которую осуществляли коммунальные БТИ в каждом населенном пункте Украине.
– Наверное, не только бизнес, но и покупатели жилья тоже должны интересоваться его происхождением и техническим состоянием?
– Махинации с жилыми и коммерческими объектами только набирают обороты, и такая ситуация по всей Украине. Сколько квартир проданы таким образом в разных регионах по результатам года, еще предстоит подсчитать. Известен случай, когда продали квартиру пожилой женщины, которая месяц находилась в больнице. Нотариусу предъявили фиктивный биржевой договор 1993 года, по которому потерпевшая якобы передавала право собственности. Квартиру несколько раз, как водится, перепродали. Легла в больницу женщина с жильем, а выписалась — бомжем. Прежде при продаже жилья требовалась информация из БТИ, доступ техника к жилью. Сегодня это необязательно. И вот результат!
– А разве нотариусы не должны проверять право собственности и техническое состояние квартир?
– Нотариусы должны проверить исключительно «бумажную» сторону вопроса: наличие у продавцов титула собственности. Делается это по данным нового электронного реестра и документов, предоставляемых продавцами. При этом в реестре есть информация не более чем по трети реально существующих объектов. А правоустанавливающие документы «продавцы» могут подделать, могут указать неправдивые характеристики объекта. Чтобы это предотвратить, ранее и существовала предварительная инвентаризация.
– Стал ли процесс быстрее?
– Наоборот. Сегодня гражданин за свои деньги кормит множество структур и затрачивает значительное время на подготовку документов. Про стоимость услуг не хочется и говорить. Раньше, когда все ругали БТИ, расходы сторон составляли 500-700 грн. Сегодня – от 4 тыс. грн. и выше.
– Нотариус может отказать в удостоверении сделки, если у него возникли сомнения?
– Обязан. К нам по своей инициативе обращаются многие нотариусы за информацией об объекте, заказывают справки, выписки, данные архива. Юристы, сопровождающие сделки с недвижимостью, рекомендуют сторонам это делать и самим, в частном порядке. Покупатель сам заинтересован провести тщательную техническую и юридическую экспертизу объекта. Но мы должны понимать, что удостоверение сделки и проверка ее чистоты – это государственная функция. А вот нотариусу нужно заработать гонорар, и он понимает, что даже если и откажет продавцу-мошеннику, тот пойдет к другому нотариусу, и все равно добьется своего. Это своего рода «свободный рынок», с конкуренцией и борьбой за выживание. А теперь стали появляться и частные БТИ.
– Это нам преподносят как достижение – «демонополизацию» рынка.
– Смысл технической инвентаризации – в технической и правовой проверке объекта, его предыстории, сверке существующего массива данных с реальным объектом в натуре на местности. Если обратиться с этой целью в частную организацию, срок существования которой «без году неделя», с чем они будут сравнивать объект? Только у КП «НМБТИ» есть девяностолетний архив по всем объектам города, только у нас хранится информация по юридической истории каждой квартиры, дома, здания и сооружения вплоть до их создания. Некоторые частные БТИ пытаются сейчас получить доступ к нашему архиву, например, за свой счет заказать у нас от имени собственников техническую инвентаризацию, чтобы перепродать им эту «услугу» дороже.
В том, что касается экспертизы прав и объектов недвижимости, сегодня в городе существует только КП «НМБТИ». Остальные – посредники.
– Частные БТИ тоже изготавливают техпаспорта, создают свои архивы?
– Единственным документом, который регламентирует проведение технической инвентаризации недвижимости, является «Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества». Именно внесением изменений в этот нормативный акт Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства в декабре 2012 года прекратило монополию коммунальных БТИ на изготовление техпаспортов на недвижимость и сделало возможным их изготовление частниками. Эта инструкция предусматривает формирование и ведение единого инвентаризационного дела на каждый объект недвижимого имущества за все время его существования.
Однако порядок внесения изменений и дополнений частными субъектами хозяйствования в инвентаризационные дела, переданные коммунальными предприятиями и являющимися собственностью этих предприятий, не определён. Результаты инвентаризации, которую проводили частники, «растворятся» в неизвестности, а данные о недвижимости размножаются с непредсказуемыми последствиями.
Инструкция позволяет частникам изготавливать техпаспорта на объекты недвижимости, но, по сути, изготовленные ими не будут отражены в материалах единого инвентаризационного дела, что само по себе является нарушением этой же инструкции.
– Кто вообще может создать частное БТИ?
– Согласно приказу Минюста №2 от 08.01.2013 года, это могут быть субъекты хозяйствования, в составе которых работают один или более исполнителей работ по технической инвентаризации, прошедших профессиональную аттестацию. Выходит, предприниматель, торгующий на рынке, пройдя аттестацию, может производить техинвентаризацию. Причем необязательно в Николаеве, а в любом населенном пункте Украины. Даже, к примеру, находясь на отдыхе в Трускавце, главное – взять с собой печать. Где потом искать архивы – неизвестно.
– Каков итог двух лет работы новой системы регистрации и технической инвентаризации?
– Прежде всего, эти услуги резко выросли в стоимости. Органы местного самоуправления не могут контролировать состояние объектов недвижимости, стало невозможным выполнение ст. 30 Закона Украины «Об органах местного самоуправления» по учету недвижимости. Имеются факты подделки данных, указанных в техпаспортах, сокрытия объектов самовольного строительства, навязывание гражданам «карманных» субъектов со стороны ГАСК, в результате чего владельцы объектов несут неоправданные расходы. С каждым днем теряется достоверная информация на соответствующих территориях, возникают несколько инвентарных дел на один объект. Все это ведет к разбалансированности, нарушению прав граждан, повышению коррупционных рисков.
– Какой вы видите миссию БТИ?
– Николаевское межгородское бюро технической инвентаризации на протяжении десятилетий оказывает гражданам и юридическим лицам услуги по проведению технической инвентаризации и изготовлению техпаспортов на объекты недвижимого имущества всех типов и форм собственности, осуществляет экспертную оценку недвижимости. У нас накоплен богатый опыт, собраны лучшие специалисты, создана мощная материальная и информационная база, в том числе архив. Это позволяет оказывать услуги на высоком уровне. Наше предприятие – единственное учреждение в городе, где человек может абсолютно бесплатно получить квалифицированную консультацию по недвижимости. Наша миссия – оказание качественных услуг, правовой и технической помощи в обеспечении безопасности самого ценного имущества людей – квартир, домов, прочей недвижимости,– как жилой, так и коммерческой.
– Какие рекомендации вы можете дать нашим читателям?
– К сожалению, развитие технологий не только способствует прогрессу, но и позволяет мошенникам действовать более изощрённо. Для того чтобы не стать их жертвой, не попасть на крючок нечистоплотных или неквалифицированных предпринимателей, эксперты рекомендуют выбирать качество, проверенное временем. Опыт наших специалистов сбережёт ваши деньги, нервы и время. Стоимость услуг коммунальных предприятий БТИ рассчитана обоснованно и установлена облгосадминистрацией. А вот стоимость и качество услуг частных предприятий никто не регулирует и фактически не контролирует. Нередко, вместо обещанной услуги по минимальной цене, результатом обращения к ним становится некачественная подделка по цене, в разы превышающей цену коммунального БТИ.
Тот, кто собирается приобрести какую-либо недвижимость, должен помнить, что сделка подлежит нотариальному удостоверению (особенно этим пренебрегают при покупке дач и гаражей в кооперативах). Чтобы избежать неприятных сюрпризов, сделку следует заключать только после проведения текущей технической инвентаризации.
Есть надежда, что вскоре будет принят Закон Украины «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества». Данный закон уже дважды принимался парламентом, но ветировался президентом В.Януковичем. Его принятие прекратит вакханалию, царящую на рынке услуг по изготовлению техпаспортов и на рынке недвижимости в целом.
Беседовал С. Радишевский.

Источник: Вечерний Николаев | Прочитать на источнике