А.Мороз: "Ситуация с землей - отражение экономических проблем города и страны"

Земля - один из базовых ресурсов городской общины, не менее, а, возможно, и более важный, чем коммунальная собственность и городской бюджет. Как у нас в Николаеве осуществляется регулирование земельных отношений, сколько город собирает земельных платежей, кто поможет урегулировать конфликт между соседями и как с помощью земли стимулировать привлечение в город инвестиций? С этими и другими вопросами наш корреспондент обратился к начальнику управления земельных ресурсов Николаевского горсовета Александру Морозу.
– Александр Иванович, чем занимается управление земельных ресурсов, велик ли его штат, как давно вы возглавляете эту структуру и чем занимались прежде?
– Управление земельных ресурсов работает на основании Положения, утвержденного решением городского совета 21.04.11. Основные задачи нашей работы – регулирование земельных отношений на территории города, обеспечение проведения земельной реформы, рациональное использование земель, создание равных условий для всех форм собственности на землю, разгосударствление и приватизация земель, подготовка договоров аренды и изменений к ним, договоров установления личного срочного сервитута, регистрация договоров аренды, осуществление землеустроительной деятельности и т.д. В штате управления 23 человека, включая водителя. А территория Николаева в границах города, утвержденных Верховной Радой в 1996 году, составляет 260 кв. км.
Сам я назначен на должность в апреле 2007 года. До этого работал в Госкомземе начальником управления. Вообще стаж работы у меня немалый, а принцип, который я исповедую, прост: делай свою работу, как должно, и будь, что будет.
– В чем разница между горсоветом, постоянной депутатской комиссией по земле и вашим управлением?
– В соответствии с законом о местном самоуправлении к ведению исполнительных органов горсовета относятся подготовка и внесение на рассмотрение совета проектов решений по земельным платежам, выкупу, изъятию земель, по ряду других вопросов. Центр предоставления административных услуг принимает заявления от граждан и юридических лиц по земельным вопросам, мы готовим предложения на сессию горсовета, необходимый пакет документов. Все это рассматривается на профильной депутатской комиссии, и она дает свои рекомендации. Бывает, комиссия рекомендовала вынести проект решения на сессию горсовета, а депутаты его не приняли. По-всякому бывает…
– С чем чаще всего обращаются в ваше управление?
– Наибольшее число обращений касается оформления правоустанавливающих документов на земельные участки под существующими домовладениями. Сейчас солидный объем работы связан с выделением земли участникам антитеррористической операции: 152 разрешения уже выданы, на последней сессии городского совета депутаты проголосовали за то, чтобы разрешить разработку проектов землеустройства еще по 226 участкам. Пустующей земли под жилищное строительство в городе крайне не хватает. Что-то мы можем найти в Матвеевке, Большой Коренихе, что-то – в Корабельном районе. Но если и найдем, это будет небольшое количество участков. А тем, кто уже получил разрешения на разработку проектов землеустройства, предстоит длительная процедура: нужно заключить договор с сертифицированным исполнителем работ, выполнить сам проект землеустройства, получить выводы управления архитектуры и управления Госземагентства, выписку из Государственного земельного кадастра, далее – вынести вопрос на утверждение сессии горсовета и после принятия решения зарегистрировать свое право на земельный участок.
– Оформив участок, люди смогут строиться?
– В том-то и дело, что так поступают далеко не все. При нынешних ценах на стройматериалы мало кто может позволить себе индивидуальное жилищное строительство. Дополнительно нужно учитывать, что, как правило, это земля, где нет ни водопровода, ни газа, ни электроэнергии, ни канализации, ни дорог. И в решении этих вопросов власть вряд ли поможет, ведь сейчас денег в бюджете не хватает даже на самое необходимое. Что уж тут говорить о вложениях в развитие инфраструктуры! Раньше что-то мог дать бюджет, могло помочь облэнерго, газовое хозяйство. Сейчас это нереально. Если коммуникаций нет – для застройщиков это огромная проблема.
– Если выйти за рамки индивидуального жилищного строительства, то, как говорят, земля давно поделена. Много ли в городе неосвоенной земли?
– Примерно в 2006-2010 гг. был настоящий бум, земли брали очень много. А потом начали от нее избавляться. Многие не могут на этой земле построить то, что планировали, не имеют средств на полноценное ведение бизнеса. А земельные платежи – налог и аренду – они платить все равно обязаны, вне зависимости от того, удалось ли им реализовать свои проекты. Так что земля есть, но нередко она кому-то уже отведена и при этом реально никак не используется. Это – не чьи-то козни, а объективное следствие сложившейся экономической ситуации в городе и стране.
– А что для городской общины выгоднее: сдавать земельные участки в аренду или продавать?
– Выгоднее для бюджета сдавать землю в аренду. Но законодательство регулирует эту сферу отношений таким образом, что в ряде случаев горсовет просто не имеет законного права отказать заявителю в продаже участка, даже если этим участком община могла бы распорядиться куда эффективнее. Если совет откажет – заявитель все равно добьется соблюдения своих законных прав на участок через суд. Простой пример: вы хотите купить землю, на которой у вас расположено недвижимое имущество. В соответствии со ст.ст. 127 и 128 Земельного кодекса вы подаете в горсовет заявление, и, по закону, условий, при которых вам могут отказать в продаже, немного: недостоверные данные, непредоставление документов, необходимых для принятия решения, дело о банкротстве и т.д.
Стоимость участков определяется в соответствии с нормативно-денежной оценкой, утвержденной горсоветом в 2011 году. Если посмотреть статистику, в 2011 году город продал 46 участков на сумму 7,4 млн. грн., в 2012 году заключено 29 договоров купли-продажи на сумму 10,5 млн. грн., в 2013 – 44 договора на 18,4 млн. грн., в 2014 – 7 договоров на 2,1 млн. грн.
По нормам Земельного кодекса, за исключением ряда случаев (выделение земли гражданам под жилищное строительство, под садоводство, огородничество и пр.), участки должны продаваться на земельных аукционах. В Николаеве в 2011 году на аукционах продано 5 участков площадью 5 тыс. кв. м на сумму 73 тыс. грн., в 2012 – 3 участка (1,5 тыс. кв. м) на 580 тыс. грн., в 2013 – 1 участок (1 тыс. кв. м.) за 15 тыс. грн.
Конечно, конкурентные начала – это хорошо, Но, по моему мнению, иногда такой инструмент как земельный аукцион применять неразумно. Сейчас ситуация такова, что эту норму вообще следовало бы приостановить, давая зеленую улицу тем, кто хочет строиться и у кого на это есть средства. Скажем, у вас - реконструкция помещения с расширением, вы хотите сделать пристройку к своему объекту, но вам все равно нужно идти на аукцион. Другой участник аукциона, которому эта земля вообще не нужна, может попытаться заставить заплатить ему некий «откупной» или, желая насолить вам, как конкуренту, вздует цену до неимоверного размера, выиграет аукцион, а потом откажется от покупки участка. Будет назначен новый аукцион, но тут появится его кум, брат, сват и повторит ту же схему. В итоге реализация вашего бизнес-проекта тормозится, а город не получает налоги и рабочие места. Кстати, это не просто рассуждения, в Николаеве такой случай был.
Теперь по платежам за использование земельных участков. В 2011 году было уплачено почти 75 млн. грн. арендной платы и 24,7 млн. грн. земельного налога, в 2012, соответственно, – 100,1 млн. грн. и 37,3 млн. грн., в 2013 – 100,6 млн. грн. и 36 млн. грн., за 11 месяцев нынешнего года – 94,2 млн. грн. и 32,3 млн. грн. По итогам года мы выйдем примерно на то же показатель, что и в предыдущие два года.
Рост земельных платежей в 2012 году обусловлен тем, что тогда горсовет ввел новую нормативно-денежную оценку земли. Но потом рост поступлений прекратился. Это, опять же, яркое свидетельство экономической ситуации в городе и стране. Среди субъектов хозяйственной деятельности много банкротов, накопивших долги по земельным платежам. Банкроты прекращают свою деятельность, соответственно, плата за землю не поступает.
– Как быть, если не вносятся земельные платежи?
– Контроль за взиманием обязательных налогов, в том числе и земельных платежей, возложен на налоговую службу. Именно налоговики должны принимать меры к неплательщикам, подавать в суды, а наша задача – оперативно предоставлять им информацию по должникам. В этом вопросе мы с налоговой сработались неплохо. И еще. Если договор аренды не выполняется, такой договор может быть расторгнут в судебном порядке.
В нынешнем году с собираемостью платежей неожиданно возникла еще одна проблема. Вступил в силу Закон Украины «О предотвращении финансовой катастрофы и создании условий для экономического роста», в соответствии с которым земельный налог был увеличен сразу в 33,3 раза. В итоге серьезно пострадали автогаражные кооперативы, ОСМД, где земельные участки находятся в аренде, граждане, у которых участки более 1 тыс. кв. м. Скажем, платило ОСМД за землю 3 тыс. грн. в год, а теперь ему придется платить 100 тыс. грн. Где жильцам брать такие деньги? К нам недавно обратилась женщина, которая раньше платила за свой участок чуть больше 50 грн. за год, а теперь должна заплатить 1706 грн. Она работает в детском саду, ее зарплата 1,6 тыс. грн. За землю ей нужно отдать больше, чем составляет ее месячная зарплата!
Мы поднимали этот вопрос, городской совет обращался в Верховную Раду и Кабмин, а ответ получили от заместителя министра финансов, который в письме убеждает нас, что новые ставки налогов «умеренные». Надеюсь, избранные в новый парламент николаевские депутаты смогут решить эту проблему. Недавно я общался с Александром Жолобецким, он хорошо знаком с ситуацией и обещал заняться ее урегулированием.
– Неоднократно высказывались мнения, что земля в городе распределяется неэффективно, участки уходят по низкой цене, а потом перепродаются уже по реальной, рыночной...
– Земля используется неэффективно? Да, слава Богу, что нам за нее вообще что-то платят. Ведь прежде на эти участки цены сложить не могли, а теперь от них массово отказываются. Еще раз повторюсь, что это – отражение нынешней экономической ситуации. Земельный бум давно прошел, и мы в ноги должны кланяться инвесторам, которые хотят взять земельный участок и что-то на нем построить. Нельзя вести себя, словно собака на сене, иначе мы угробим городскую экономику и сферу услуг.
Для города есть смысл продавать землю тогда, когда разовый платеж при ее покупке будет не меньше, чем стоимость аренды участка за 8-10 лет. Плюс собственник все равно будет платить земельный налог. Арендная плата – это 3% от нормативно-денежной оценки, налог – 1%. Такой разовый платеж будет выгоден и покупателю, ведь он впоследствии сэкономит на арендных платежах.
Теперь о цене. Оценку земли осуществляют субъекты хозяйствования, имеющие право на осуществление такого вида деятельности. По закону при подготовке проектов решений мы должны руководствоваться этой оценкой. Не могу исключать, что иногда оценку занижают в угоду покупателю земельного участка. Но вопрос в том, как это доказать? О необходимости экспертизы оценок земли говорят много лет, но проблема в силу ряда причин так до сих пор и не урегулирована. Плюс за экспертизы пришлось бы платить серьезные деньги. Окупились бы расходы?
Вот когда начнется серьезный экономический рост, тогда и будем говорить о цене на землю. Пока вести такие разговоры нет смысла, пусть бюджет хоть что-то получает.
– Бывало, город сотрясали конфликты, связанные с уплотнением существующей застройки. Сейчас строить стали намного меньше – и конфликты сошли на нет. Но один из них – на ул. Генерала Карпенко, где хотели построить многоэтажку вопреки мнению жильцов соседних домов – все же всколыхнул город. Чем все закончилось?
– Застройщик «Контакт-Житлобуд» строительство не ведет, ограждение там снято. Городские власти взамен предложили участок по ул. Лазурной, 40, где ведется демонтаж десятиэтажной секции дома, пострадавшего в мае от взрыва газа. По его окончании «Контакт-Житлобуд» согласен строить свой жилой дом на этом месте.
– Часто ли приходится сталкиваться с конфликтами смежных землепользователей? Как такие конфликты решаются?
– У нас существует комиссия по земельным спорам. В нынешнем году она провела 17 заседаний, рассмотрела 246 обращений юридических и физлиц. Нередко конфликтующие стороны приходят к согласию прямо на заседании комиссии.
Больше всего конфликтов возникает вокруг частной застройки, когда начинают захватывать чужую землю. К примеру, хозпостройку возводят прямо на меже, хотя по ДБН должны отступить, как минимум, метр или больше. К постройке делается отмостка – уже по чужому участку, потом ее владелец хочет отгородиться от соседа по его же земле. И пошло, поехало! В такой ситуации мы предлагаем заключить договор земельного сервитута, разрешающий по обоюдному согласию использовать чужой земельный участок, например, для складирования стройматериалов, установки строительных лесов. Как говорится, худой мир лучше доброй ссоры.
Беседовал Станислав Козлов.

Источник: Вечерний Николаев | Прочитать на источнике